¿Como calcular el valor comercial de un inmueble?
Por Redacción NotiExpress | La Revista del Sector Inmobiliario
El valor comercial de un inmueble se determina cuando ciertas características físicas y económicas influyen determinantemente en el precio y plusvalía de cualquier vivienda.
Los precios del mercado inmobiliario siempre estarán en constante evolución, por ello es que entender en gran medida como es que estos se manejan nos ayudarán a tener precisión respecto a lo que podemos ofrecer.
Para la valuación de un inmueble es necesario acercarse a profesionales en la materia que puedan orientarnos sobre los parámetros que influyen en el mismo, sin embargo, aquí en NotiExpress la revista del sector inmobiliario también nos interesa extenderte ciertas recomendaciones.
¿Cuál es el valor comercial?
La definición del valor comercial nos dice que es el precio real de venta sobre algún producto o bien inmueble de una empresa o consorcio y que se manifiesta en sus exhibiciones u ofertas realizadas.
Su conceptualización se modifica un poco cuando hablamos de los bienes raíces, por ello es que el valor comercial se interpreta de acuerdo a la competencia, la economía nacional y las características propias del inmueble respecto a lo físico y el contexto sociodemográfico.
¿Cuál es el valor comercial de un inmueble?
El valor comercial de un inmueble se refiere al precio estimado que puede tener el mismo dentro del sector inmobiliario. Él avaluó como tal es una herramienta que nos ayudará a identificar el mejor precio ante el mercado.
Un avalúo de propiedades se dará gracias a un profesional en la materia que evalúe aspectos talescomo:
- Ubicación
- Características físicas
- Tipo de uso de suelo
- Tipo de inmueble
- Contexto y zona donde se encuentra
- Precios del mercado inmobiliario
Los peritos en inmuebles suelen estar en empresas o ser profesionales que trabajen por su cuenta, los cuales mantienen tarifas ya establecidas que pueden representar el 0,1% del valor del inmueble.
¿Cómo sacar el valor comercial?
El valor comercial permite visualizar el valor concreto y real de un inmueble, por ello es que sus parámetros se basan en los precios de construcción que se desenvolvieron durante la obra y también en la plusvalía actual de la zona.
Los servicios, el mercado, la ubicación y más son solo algunos aspectos a retomar para obtener el valor comercial de cualquier bien.
Para ello se toman en cuenta los siguientes valores:
Valor comercial: Verifica la zona, el contexto socio demográfico y los valores del mercado respecto al tipo de propiedad.
Valor Físico: Materiales, construcción, acabados, amenidades e instalaciones
Valor de ingresos: Monto estimado de venta y/o renta acorde a los valores mencionados con anterioridad.
Estos valores se recaban gracias a la sumatoria que aporta el valor total de un inmueble.
Existen diversos parámetros que pueden ayudarnos a entender cómo es que los valuadores recaban información para sacar el valor comercial total como lo vemos en los siguientes puntos:
Parámetro físico
En el parámetro físico los elementos de desarrollo son indispensables, por ello es que se considera lo siguiente:
- Terreno y superficie
- Construcción
- Tipo de inmueble
- Calidad de la construcción y tiempo de vida
- Materiales y arquitectura
- Albañilería
- Acabados
Para este paso los valuadores comerciales realizan una observación física interna y externa para identificar áreas fuertes y débiles de cualquier vivienda.
Valores del Mercado Inmobiliario
El valor del mercado se considera acorde a diversos criterios que son ambivalentes y van modificándose de acuerdo al estatus del sector.
Algunos de los puntos a resaltar son:
- Calidad del proyecto
- Ubicación del desarrollo o propiedad
- Topografía
- Tipo de zona (comercial, industrial o residencial)
- Vialidades
Para analizar la oferta y demanda de la zona, los valuadores se apoyan en diversos reportes inmobiliarios de utilidad, prospecciones económicas de la zona y su movilidad social, todo ello para llegar a un punto de equiparación.
Capitalización del proyecto
La capitalización del proyecto inmobiliario será la parte medular de todo el análisis, ya que en esta sección podremos distinguir valores concretos de la obra.
Los datos que suelen tomarse son los siguientes:
- Tasa de capitalización y riesgos
- Horizontes de inversión
- Renta unitaria y bruta anual
- Tasas de inflación, liquidez y recuperación
Para ello los profesionales comerciales deciden apoyarse en otras propiedades que se encuentren alrededor para sacar una media aproximada.
El valor comercial de un inmueble es un aspecto fundamental que cualquier desarrollador debe conocer para su proyecto economico, por ello es que apoyarse de información de utilidad y de profesionales en el sector es también un pilar indispensable.
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