Vender una casa o departamento no es una tarea sencilla

Por Redacción NotiExpress | La Revista del Sector Inmobiliario

Es fundamental conocer los trámites necesarios para avanzar en la operación

Vender una casa o departamento no es una tarea sencilla. Se requiere conocimiento del mercado inmobiliario para poder establecer un precio adecuado, así como de estrategias concretas para hacerla destacar entre un mar de ofertas, llegar a los clientes indicados y así poder comercializarla de forma rápida.

Por otro lado, hay diferentes aspectos que ayudan a acelerar el proceso de compra-venta de un inmueble, tales como contar con la documentación necesaria, reparar cualquier defecto de la propiedad, tomar fotografías o videos que muestren cada detalle de los espacios o hacer uso de diferentes canales para colocar el anuncio.

Si bien existe la opción de llevar a cabo la transacción por cuenta propia, también se puede recurrir a un asesor inmobiliario, quien orientará a los dueños y dará certeza a lo largo del proceso. La venta de un inmueble involucra diversos trámites que muchas veces los propietarios desconocen y que pueden retrasar toda la operación.

Uno de los mayores obstáculos que encuentran los especialistas para vender rápidamente un inmueble es asignarle un precio alto. “A veces sucede esto porque se busca sacarle mayor provecho a la propiedad y por el crecimiento en plusvalía de la zona donde se ubica. Si bien esto no detiene la venta por completo, sí desacelera el proceso”, apunta Alejandro Blé, gerente de mercadotecnia de la inmobiliaria Coldwell Banker México.

Una de las alternativas más comunes es contratar a un valuador; sin embargo, su costo puede ir arriba de los tres o cuatro mil pesos. Los asesores inmobiliarios, por otro lado, suelen llevar a cabo una estimación de su valor, comparando propiedades similares en la misma zona y con características semejantes, para así poder establecer un promedio de precio y un rango de venta.

Hacer un avalúo no sólo ayuda a conocer el precio real de la vivienda, sino también a establecer un valor adecuado y competitivo para la zona. Los dueños también pueden echar mano de las plataformas inmobiliarias para sondear el mercado y darse una idea del costo de otros inmuebles cercanos. El precio de una casa o departamento se determina por diferentes factores, entre ellos, la proximidad con el centro de la ciudad, la infraestructura urbana, los servicios disponibles en las cercanías (escuelas, hospitales, supermercados o centros comerciales), el tiempo de vida de la edificación, sus dimensiones o amenidades (gimnasio, terraza, alberca, salón de eventos, entre otros).“Vender una propiedad implica mucho trabajo. No es tan fácil como poner una lona, esperar que alguien llame y ofrezca pagar en efectivo”, advierte Alejandro Blé, gerente de mercadotecnia de la firma Coldwell Banker México. Al tratarse de una operación importante, contar con la ayuda de un asesor inmobiliario puede evitar varios dolores de cabeza a los dueños, entre ellos, caer en cualquier tipo de estafa. Este profesional se encarga de orientar a los propietarios en diferentes pasos del proceso, como reunir toda la documentación o armar un plan de comercialización.

Aprovechan las tecnologías

Gracias al avance de la tecnología, los compradores pueden conocer hoy una casa o departamento como si estuvieran presentes. Fotografías, renders, videos, recorridos virtuales, entre otras herramientas, resultan de gran ayuda para darse una idea del interior o exterior de una vivienda, ya sea para enganchar a primera vista por plataformas digitales o que los interesados vivan lejos del inmueble.

“Las imágenes debe mostrar correctamente cada uno de los espacios, por lo que se recomienda la ayuda de un profesional”, aconseja Karim Goudiaby. Mientras que Alejandro Blé hace hincapié en que “las fotografías funcionan, pero también necesitas realizar videos para poder ver con mucho detalle la propiedad”.

Por ello, deben tomarse de la manera más natural posible, de preferencia con luz de día,  y en distintos ángulos, para poder observar claramente cada espacio. Ya sea que se trate de un departamento o casa hay que fotografiar todas las áreas, tanto de uso individual como compartido, es decir, terrazas, áreas verdes, zonas infantiles, gimnasio, alberca, salones de fiestas, espacios de trabajo u otras amenidades.

Especialistas de Lamudi consideran que la primera impresión de los posibles compradores depende mucho de la imagen que vean en línea o folleto. Ésta puede ser decisiva para que posteriormente hagan una visita a la propiedad. La idea es que se enamoren de ella sin haber estado ahí. 

Expertos coinciden en que los espacios amueblados llaman más la atención que aquellos vacíos.

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Anuncia en más lugares

“Entre más personas vean la propiedad, más fácil va a ser venderla y poder generar un poco más de ingreso”, considera el representante de Coldwell Banker México. Así que no esperes que con poner un letrero de ‘Se vende’ lleguen decenas de clientes ni mucho menos compradores potenciales para ese inmueble en específico.

Al vender una casa o departamento, los dueños deben tener en cuenta que cada uno tiene su propio cliente, por lo que hay que llevar a cabo una segmentación. Colocar anuncios en plataformas digitales o redes sociales no solo ayuda a difundirlo entre más personas, sino a llegar a las indicadas.

El plan de promoción, sin embargo, no debe limitarse únicamente a internet. Especialistas de la compañía Tuhabi consideran que en otros sitios de interés, como estaciones de transporte, centros educativos u hospitales, puede llamarse la atención de posibles compradores. En este sentido, los asesores inmobiliarios conocen cuáles son las mejores estrategias para dar a conocer una vivienda según su tipo y características.

Al momento de crear el anuncio, es importante incluir datos como ubicación, dimensiones, número de habitaciones y amenidades. 

De igual manera, la descripción debe acompañarse de fotografías o videos en alta resolución que muestren los espacios principales de la propiedad, así como echar mano de palabras clave como “céntrica”, “amplia” o “segura”. Evita hacerlo al aventón o con mala calidad, ya que de esto puede depender el número de llamadas que recibas de posibles compradores para adquirir tu propiedad.

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CERTEZA ANTE COMPRADORES

Recomiendan ordenar documentos  sobre la propiedad y los adeudos

Poner a la venta un inmueble implica una serie de trámites tardados pero importantes, sobre todo si el propietario no cuenta con la documentación necesaria para poder llevar a cabo la operación.

“Un comprador no puede aceptar una propiedad que no tiene los papeles en regla. Esto no sólo va a retrasar el proceso, sino que puede impedir que se realice la venta”, apunta el especialista en temas inmobiliarios, Alejandro Blé. De acuerdo con la Comisión Nacional para la Protección y Defensa de los Usuarios de Servicios Financieros (Condusef), entre los documentos que debes tener listos para vender una vivienda usada se encuentran el título de propiedad, el cual garantiza ante las autoridades que la casa o departamento está a nombre de una persona en específico y que no habrá problema para que ella lo venda. El certificado libre de gravamen ayuda a comprobar que el inmueble está exento de adeudos. Según este organismo, su vigencia es de 20 años y puede ser solicitado en el Registro Público de la Propiedad. El impuesto predial también debe estar libre de adeudos. Esa obligación para los dueños debe pagarse de manera anual y su incumplimiento puede limitar la venta de una vivienda.

Un documento al que muchas veces no se le da importancia es la identificación oficial del propietario. En caso de que el inmueble tenga varios dueños, va a requerirse la credencial de cada uno y, según sea el caso, un comprobante oficial donde se especifique la relación que guardan entre ellos.

Además, de la vista nace el amor, y esto aplica al momento de adquirir una vivienda. Antes de anunciarla, asegúrate de reparar cualquier desperfecto.

Retrasos en pago de mensualidades pueden causar riesgos en créditos

Comprar casa es uno de los retos financieros más ambiciosos. Para concretar este sueño, la mayoría de las veces se hace uso de créditos hipotecarios, cuyo plazo puede ir de cinco a 30 años en promedio. Durante este periodo, pueden suscitarse diversos eventos que impidan cubrir de manera puntual con el pago mensual, lo que pone en riesgo la pertenencia de la vivienda.

“El retraso se toma en consideración desde el día uno del impago, es decir, al día siguiente de la fecha límite de pago. En ese momento comienza a generarse una tasa de interés moratoria o gastos administrativos. No obstante, una implicación de riesgo de perder el inmueble se da a partir del tercer mes que se ha dejado de pagar el crédito”, indica Luis Ángel Sánchez Mendoza, director de operaciones de Creditaria México.

Por lo general, los bancos acuden con el departamento jurídico a partir del tercer mes, el cual se encarga de hacer la gestión de cobranza con el cliente. Asimismo, desde ese momento se suele tener ya una marca en el Buró de Crédito. Conforme pasa el tiempo, se vuelve más complicado que una persona pueda afrontar estas obligaciones.

Si bien tener unas finanzas personales estables producen tranquilidad, no exenta a los usuarios de atravesar algún evento imprevisto, por lo que hay que conocer qué alternativas existen para hacer frente a la situación.

Por otro lado, para evitar caer en adeudos, una de las recomendaciones generales es contar con un “colchón” de, al menos, tres mensualidades de la hipoteca. Algunos especialistas sugieren que éste se conforme de seis pagos, debido a que reponerse de algún evento inesperado toma tiempo. Cuando se tiene una obligación a largo plazo, como un crédito hipotecario, lo más sensato es tener sumamente controladas las deudas de tarjetas o la compra de automóviles.

Quienes buscan comprar su primera casa, deben probar alquilar un inmueble por espacio de seis meses a un año, con el fin de ver cómo se ajustan sus gastos mensuales, así como de generar un ahorro considerable y comenzar a formar un buen historial crediticio.

Soluciones para resolver deudas

En caso de endeudamiento, el primer paso es intentar negociar con la institución que otorgó el préstamo. Algunos bancos suelen acceder a dividir la deuda para pagar poco a poco o, bien, a disminuir los intereses. “La peor acción que se puede tomar es dejar de pagar y pensar que la entidad financiera va a condonar la deuda. Este producto no funciona como una tarjeta de crédito. Cuando se ha caído en el impago, hay que detectar las pólizas vigentes del crédito para verificar si alguna ayuda a hacer frente a la obligación”, recomienda el especialista Luis Ángel Sánchez Mendoza. Si la interrupción del pago se debe, por ejemplo, a la pérdida de empleo, las hipotecas suelen tener un seguro para cubrir este evento.

Los trabajadores independientes, por otro lado, pueden hacer uso de otro tipo de cobertura, como una póliza por invalidez, ya sea total o permanente. 

 Antes de llegar a los tres meses de impago, existe la opción de llevar la deuda a un segundo banco, quien se encargará de liquidarle lo restante al primero y, por lo regular, establece una mensualidad más baja.

También se puede solicitar un crédito de pago de hipoteca más liquidez, en el caso de que además de dichas deudas, se tengan obligaciones pendientes con tarjetas. Así se consolidan los adeudos en una sola cuenta.

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