La Opinión///Monserrat Cortés Arrona///¿Conviene adueñarse de una propiedad? 

Por Lic Monserrat Cortés Arrona

Se sabe que hay casos de personas que solicitan la adquisición de derechos sobre un bien inmueble solo por su uso en un periodo de tiempo largo, a esto se le conoce como usucapión.

Esto quiere decir, que tienen el derecho de posesión de un inmueble, pero exigen el derecho de propiedad por el tiempo de uso, y así, poder hacer con la propiedad lo que les plazca; venderla, rentarla o modificarla.

Si no cuentan con el derecho de propiedad, no es posible tomar acciones con el inmueble.

A continuación te diremos todo acerca de la prescripción positiva de bienes inmuebles o juicio de usucapión para que puedas usarlo a tu favor en caso de demandar o ser demandado.

¿Qué es la prescripción positiva?

La prescripción positiva o usucapión es un medio para obtener bienes muebles o inmuebles ajenos gracias al factor tiempo. En términos más simples, es dar por terminado un derecho para apropiarse de él, ya que se tiene en supuesto abandono por su titular.

Existen dos tipos de prescripción. La prescripción positiva y la prescripción negativa. A continuación te diremos las características de cada una.

Prescripción positiva

La Prescripción positiva o también llamada Usucapión, es la ocupación de derechos de un bien mueble o inmueble gracias al transcurso del tiempo. Para que la prescripción positiva se pueda llevar a cabo se necesitan ciertos requisitos legales para que dichos derechos puedan ser ocupados.

En términos más simples, es apropiarse de un bien del cual solo se tiene derecho de posesión,  pero gracias al paso de los años y de la falta de exigencias, se puede apropiar el bien. Ósea, ser dueño.

Para que la prescripción positiva pueda llevarse a cabo se necesitan ciertos requisitos, además de saber los casos en los cuales no es aplicable.

Requisitos para cumplir con la prescripción positiva

• Que la posesión del bien sea en concepto de dueño
• Que el bien que se desea ocupar, se encuentre dentro del comercio
• Que la posesión sea pacífica, continua y pública

¿Cuándo no procede la usucapión?

• En contra de una persona que se declare ausente por servicio público
• Entre un matrimonio
• Contra militares activos en servicio
• Entre incapacitados
• Entre padres e hijos o tutores
• Entre copropietarios

¿Qué es la Prescripción negativa?

La Prescripción negativa es lo contrario, es la perdida de derechos de un bien mueble o inmueble por el transcurso del tiempo.

Ejemplo:
Si tú eres dueño de un inmueble y lo vendes, pero no de forma legal, el comprador puede pedir asesoría para que el inmueble sea de su propiedad de forma legal al término de 5 o 10 años. Este proceso se llama prescripción o Usucapión.

El dueño que vendió el inmueble vendría siendo la Prescripción negativa y el comprador, la Prescripción positiva.

¿Cuánto tiempo tarda un juicio de usucapión?

La Usucapión para bienes inmuebles como casas, departamentos, locales, fincas; se prescriben en 5 años, cuando se poseen en concepto de dueño, con buena fe, pacifica, pública y continuamente. (Artículo 1152 del Código Civil Federal).

Y en 10 años, cuando se poseen en concepto de dueño, con mala fe, pacifica, pública y continuamente. (Artículo 1152 del Código Civil Federal).

Un juicio de usucapión puede tener una duración de entre6 a 3 años dependiendo el proceso que se lleve y las actuaciones de los profesionales jurídicos.

Este procedimiento jurisdiccional que se tramita ante el Juzgado Civil de Primera Instancia correspondiente es un medio para adquirir una propiedad de los bienes mediante la posesión de los mismos, durante el tiempo y con las condiciones establecidas en la ley.

Prescripción de buena fe

Es aquella en la que no existe conciencia de estar rompiendo alguna norma o derecho impropio.

Prescripción de mala fe

Es aquella en la que existe conciencia de estar rompiendo una norma o derecho que es impropio.

¿Cuánto cuesta un juicio de prescripción positiva?

De acuerdo al portal de trámites del Gobierno de la Ciudad de México para Protocolización de Títulos de Propiedad que obran en archivos de la Dirección General de Regularización Territorial y Sentencias, el juicio de Usucapión o prescripción positiva en CDMX, tiene un costo de $3200 y se paga directamente al notario público.

Y en el portal de sistemas del Estado de México, el costo de Usucapión de prescripción positiva tiene los siguientes costos:

Costo

$ 4125 pesos.

De 0.01 a 500.00 $4,125.00

De 500.01 a 1,000.00 $6,970.00

De 1,000.01 a 2,000.00 $9,810.00

De 2,000.01 a 3,000.00 $12,650.00

De 3,000.01 a 5,000.00 $16,770.00

De 5,000.01 en adelante $25,800.00

Te recomendamos checar el portal de trámites de tu ciudad o Estado.

¿Cuándo procede la prescripción?

Para que la prescripción de un bien inmueble proceda, deberá ser al inicio de la fecha en que el pago tuvo que ser exigido, pasando los 5 o 10 años (dependiendo el caso) según el (Artículo 1152 del Código Civil Federal).

¿Cómo se lleva a cabo un juicio de prescripción positiva en México?

En las etapas del juicio de Usucapión hay 7 personajes que declaran sus derechos y exigencias.

• Personaje 1: El/La Juez
• Personaje 2: Persona demandada
• Personaje 3: Persona demandante
• Personaje 4: Persona Testigo demandante
• Personaje 5: Persona testigo demandado
• Personaje 6: Abogado del demandado
• Personaje 7: Abogado del demandante

Se formulan una serie de preguntas por parte del juez para conocer el caso de los personajes demandante y demandado, después se leen los derechos exigidos por ambas partes y sus declaratorias, posteriormente el juez realiza una serie de preguntas a los testigos para recopilar más información en su expediente y otorgar o no, la prescripción del inmueble.

Los abogados toman papel antes del juicio y posterior a el, para asesoramiento a las dos partes de la demanda; en algunos casos puede ser durante el juicio.

¿Cómo ganar un juicio de usucapión?

No existe una fórmula secreta para ganar el juicio de usucapión o prescripción positiva, todo depende de las pruebas por ambas partes (demandante y demandado), el asesoramiento de un abogado y los documentos que se emplearon durante el tiempo en que se inició la prescripción.

¿Cuántos años debo vivir en una casa para que sea mía en México?

Para que puedas ser propietario de una casa en México y reclamar derechos de antigüedad solo por los años de vivir en ella, deberán pasar 5 años con prescripción de buena fe, y 10 años con prescripción de mala fe.

Ahora que tienes toda la información acerca de la prescripción positiva y negativa, te recomendamos que todos los trámites que hagas para la venta de un inmueble sea 100% legal, si no, correrás el riesgo de que puedan realizar un juicio de Usucapión en tu contra y perder el inmueble. Mucho cuidado.

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